Tamaño Industria Inmobiliaria 2019

ESTUDIO DEL MERCADO INMOBILIARIO EN MÉXICO
Arq. Marco A. Romero
27 de Septiembre 2019

¿Qué es el mercado inmobiliario?

El mercado inmobiliario es el conjunto de las acciones de oferta y demanda de bienes inmuebles. La naturaleza de estos bienes puede ser muy distinta, diferenciándose entre bienes de naturaleza residencial, comercial, industrial, urbano, etc. Todas las operaciones que se produzcan relacionadas con la compra y venta de este tipo de inmuebles forman el sector inmobiliario, esencial para el desarrollo de una economía sostenible de un país.


Debemos destacar que el mercado inmobiliario no es inmóvil, sino que está sujeto a cambios y evoluciones que pueden afectar directamente a la propia economía, tanto a nivel general como particular. En este sentido, estas fluctuaciones de auges y caídas del mercado y sector inmobiliario también influyen en los cambios del precio de la vivienda, que puede sufrir variaciones importantes tanto al alza como a la baja.

El mercado inmobiliario, sin embargo, no solamente incluye esta oferta y demanda de bienes inmuebles, sino que comprende otros muchos ámbitos importantes para el sector. Nos referimos, sobre todo, a la promoción inmobiliaria, a la inversión que puede ser realizada por empresas o particulares y la financiación, es decir, la acción que permite la adquisición o desarrollo de proyectos inmobiliarios.

4 conceptos clave para entender el sector inmobiliario


  • Promoción. Entre las actividades inmobiliarias habitualmente desarrolladas en el mercado por empresarios y sociedades mercantiles podemos destacar la compra de terrenos y edificaciones para su urbanización, parcelación, construcción y/o rehabilitación, bien directamente o por medio de terceros, para su posterior venta. Es lo que conocemos como promoción inmobiliaria. 

  • Inversión. Podemos definir las inversiones inmobiliarias como aquellas inversiones en bienes inmuebles (terrenos o edificios) realizadas por empresas o particulares con el fin de obtener rentas a través del tiempo y/o con vistas a percibir una ganancia mediante su venta posterior, siendo el rendimiento obtenido a través de ellas independiente a la actividad habitual de la empresa o la persona.

  • Financiación. El concepto de financiación inmobiliaria reúne todas las modalidades de financiación que permiten la adquisición y/o desarrollo de proyectos cuyo objeto son activos inmobiliarios. Constituye, por tanto, el conjunto de medios a través de los cuales se obtienen los recursos necesarios para llevar a cabo un negocio o inversión de esta naturaleza. Su evolución ha estado condicionada por los cambios acaecidos con el transcurso de los años, dando lugar a nuevos formatos que pudieran satisfacer las necesidades surgidas de nuevas realidades. Así, de los tradicionales préstamos y créditos bancarios se ha dado paso a otras soluciones como leasing inmobiliario, préstamos sindicados, títulos y bonos, etc., proporcionando una respuesta adecuada a las necesidades de cada momento.

  • Además del préstamo hipotecario, existen otras opciones como los REIT (real estate investment trust). Fueron creados en 1960 por el Congreso de EEUU, con objeto de que las inversiones a gran escala en bienes inmuebles fueran accesibles también a los pequeños inversores. La fórmula escogida consistía en equiparar la inversión en productos inmobiliarios a la inversión en cualquier otra industria, es decir, a través de la compra de valores. Por esta razón, aunque no están obligados, la mayor parte de los REIT son sociedades que cotizan en bolsa. Un REIT no deja de ser un vehículo transparente de inversión, que aporta ciertas ventajas respecto a otros modelos, como pueden ser los fondos de inversión inmobiliaria,  ofreciendo una inversión de bajo riesgo  y una compensación atractiva, además de gozar de ventajas fiscales con respecto a inmobiliarias tradicionales. En México se conoce como FIBRAS (Fideicomisos inmobiliarios) a este tipo de sociedades de inversión que son dueñas de activos inmobiliarios y cuyos ingresos proceden fundamentalmente de los alquileres de los mismos. Cotizan en bolsa y tienen que repartir dividendos todos los años.

  • Por otra parte, aparece también el concepto de crowdfunding inmobiliario, presentándose como una alternativa que da pie a un cambio en el  paradigma de la financiación inmobiliaria. El equity crowdfunding, permite a particulares y empresas con menor capacidad inversora participar en la inversión en otras empresas, para luego recoger los beneficios proporcionales a la inversión realizada. Además, la inversión inmobiliaria mediante crowdfunding permite llevar a cabo proyectos inmobiliarios ambiciosos a través de plataformas específicas donde cualquiera puede invertir, bajo ciertas condiciones, posibilitando la ejecución de la iniciativa en cuestión.

  • Servicing. Las empresas de servicing son gestoras inmobiliarias, con la particularidad de que también incorporan la gestión de carteras de crédito moroso. En nuestro país, los servicers inmobiliarios se encargan de gestionar, controlar y optimizar las carteras inmobiliarias de las entidades financieras, conformadas en gran parte por activos dañados. Supone un negocio meramente temporal, al menos tal y como está concebido hoy día.


El mercado inmobiliario en México 

México se ha convertido en uno de los países más importantes para inversionistas en todo el mundo. En la última década y con la entrada de las nuevas estructuras económicas, el panorama pinta positivo para la Bolsa de Valores y el Banco Mundial. Estos cambios han posicionado al país como el segundo lugar de economía en Latinoamérica y  el lugar 15 a nivel mundial.

En el país existen 125 millones de habitantes que son potenciales consumidores de los diferentes sectores inmobiliarios, entre los productos inmobiliarios más solicitados se encuentran: casa habitación, departamentos y desarrollos lujosos.

La realidad es que la industria inmobiliaria se encuentra en su punto clímax en todo el país, aunque existen estados donde se destacan por ser puntos de interés tanto para familias como para inversionistas.

Son dos los factores que dan la pauta para que la República de México tenga un despunte en el ámbito inmobiliario, la primera es que cuenta con una de las poblaciones más jóvenes del mundo; la segunda es el crecimiento económico actual, el cual, tiene un panorama alentador.

El segmento más grande del sector inmobiliario se encuentra en las viviendas, esto puede apreciarse en el hecho de que casi el 60% de la inversión inmobiliaria se encuentra reflejada en el sector residencial. Aunque existen otros sectores que se encuentran en el ojo de tus posibles prospectos, según las estadísticas los sectores que son más frecuentes entre la industria de bienes raíces son:

Es un hecho que el mercado inmobiliario se encuentra adaptándose a los medios virtuales, esto facilita a los prospectos a encontrar casas fuera de su ciudad.


El asesor inmobiliario debe enfocarse en localizar las tendencias que existen en la búsqueda de propiedades. Los motores de búsqueda se han convertido en una de las herramientas más utilizadas del momento para encontrar una nueva vivienda, esto nos permite conocer de cerca cuáles son las preferencias de los diferentes usuarios.

Según un estudio realizado por “Estilo de vidas de las Generaciones de Nielsen” en más de 60 países, indica que: el 22% de la generación Millenial, aún prefiere comprar una casa y el 26% está dispuesto a formar parte de los suburbios de las más importantes ciudades. Por otro lado, la Generación X son los principales consumidores de viviendas, ya que cuentan con un trabajo estable; muchos de ellos se encuentran en busca de una segunda propiedad destinada a su descanso.

La demanda de viviendas se ha incrementado de manera considerable, pero es una realidad que existen zonas que cuentan con mayor plusvalía que otras y conocerlas te ayudará a encontrar la casa que mejor se ajuste a las necesidades y preferencias de cada uno de tus prospectos.

Los principales impulsores del sector inmobiliario en cualquier país son dos: el crecimiento de la población y el crecimiento económico. México tiene una de las poblaciones más jóvenes del mundo (como porcentaje del total) y un panorama económico alentador, por lo cual, la tendencia de largo plazo en el mercado inmobiliario es muy positiva.

¿Qué tipos de proyectos conforman el sector inmobiliario en México?

En México cada año, se invierten poco más de $25 mil millones de dólares en el sector inmobiliario. La industria se conforma por los sectores residencial (vivienda tradicional y vacacional), de hoteles, de oficinas, industrial y comercial.

El segmento más grande del mercado mexicano es el residencial. La necesidad inmobiliaria más básica de la población es una vivienda. Esto se refleja en el hecho de que en México el sector residencial históricamente ha sido el segmento más grande del mercado de bienes raíces. Hoy, casi el 60% de la inversión inmobiliaria se realiza en el sector de vivienda tradicional.


Sin embargo, en un país en desarrollo como México, es característico que los demás sectores poco a poco tengan mayor preponderancia. Por ejemplo, en Estados Unidos, el sector residencial representa sólo cerca de una tercera parte del total de la industria. En México, los desarrollos corporativos (de oficinas) y comerciales son los que más han crecido en los últimos años. A éstos le han seguido el segmento de parques industriales, resultado de la alta actividad en la zona del bajío. Las ciudades con mayor crecimiento en los sectores no residenciales en términos absolutos son la Ciudad de México (y zona conurbada), Monterrey y Guadalajara.



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