Arq. Marco Romero / Agosto de 2019
Se estima que en México se requieren actualmente 8.2 millones de viviendas, sin embargo el sector de financiamiento de vivienda parece no vivir su mejor momento. ¿Qué se necesita para satisfacer dicha demanda? Las “Tandas de vivienda” creen tener la respuesta.
El financiamiento de vivienda en México ha sido muy dinámico en los últimos años, especialmente entre el año 2000 y el 2012. En este artículo trataremos de describir las condiciones actuales del sector hipotecario en relación a las condiciones de ingreso de la población.
Primeramente analicemos la posibilidad de financiamiento en función del nivel de ingreso de la población.
En México hay 54.7 millones de personas trabajando y representa el 47.6% de la población total. De todos los trabajadores, 14.5 millones ejercen su actividad en la informalidad y en consecuencia no tienen acceso a financiamiento. Por otro lado, 40.2 millones de personas trabajan en la formalidad y en teoría pueden tener acceso a vivienda. Esto representa un nada despreciable 73.49% de los trabajadores.
Sin embargo, si hacemos un análisis más detallado podemos ver cuál es el sector que realmente tiene acceso a financiamiento. Para esto debemos tomar en cuenta que los desarrollos inmobiliarios y las instituciones de financiamiento se enfocan principalmente en personas con ingresos superiores a 5 salarios mínimos ($10,827.50 al mes) y el resto de los trabajadores requieren financiamiento gubernamental extra. Es decir, que por sí solos no tienen acceso.
En base a lo anterior, podemos ver que el sector real con acceso a financiamiento se reduce del 73.49% a solo 21.31% de los trabajadores y esto equivalente a 11,658,000 personas con acceso a crédito hipotecario.
Ahora bien, también debemos de tomar en cuenta que muchas de esas personas ya tienen crédito hipotecario vigente. De acuerdo con declaraciones del director de Infonavit, el instituto tiene 5.5 millones de créditos vigentes, que representan un 64% del sector. Por otro lado, el financiamiento bancario, de Fovisste y Otros tipos de crédito, tendrían una participación de 36% en el financiamiento de vivienda (unos 3,09 millones de créditos). Lo anterior, según un reporte publicado por Bancomer en 2018.
Por tanto, si tomamos en cuenta los créditos vigentes de todo el sector, podemos observar que la población con acceso a financiamiento se reduce de 21.31% hasta el 5.6% de la población económicamente activa. También debemos considerar que muchas de estas personas ya tienen vivienda y no están interesados por adquirir alguna hipoteca por lo que el mercado disponible se reduce nuevamente y cae hasta a 1.07%. (Lámina 4)
La “Lámina 3” nos muestra que el sector con “posibilidad real” de acceso a financiamiento de vivienda se reduce a 3.06 millones de personas. Por tanto podemos concluir que el financiamiento de todo el sector no será suficiente para satisfacer ni la mitad de la demanda de 8.2 millones de viviendas necesarias a nivel nacional. El panorama a futuro del sector hipotecario no se ve muy prometedor.
Los datos también muestran que Infonavit es la institución de crédito con menor posibilidad de crecimiento pues su mercado está prácticamente agotado. De esta forma los trabajadores seguirán aportando pero no recibirán viviendas suficientes. Por otro lado, los créditos bancarios, del Fovisste y de otros tipos tienen un margen de crecimiento del doble actual. Sin embargo, el aumento en el costo de la vivienda reduce día a día la posibilidad de conseguir dicho financiamiento.
Las Tandas de Vivienda son un modelo de financiamiento que busca ampliar el mercado y atender al 84.28% de la población económicamente activa. Su enfoque inicial es construir vivienda sostenible, de calidad y bien ubicada dentro de los centros urbanos.
Las tandas de vivienda surgen como una respuesta a las condiciones socioeconómicas actuales de la población y contrarresta las principales problemáticas del sector de financiamiento habitacional, como son: 1. Busca eliminar las tasas de interés a partir del financiamiento colectivo; 2. Busca disminuir el costo de la construcción eliminando los intermediarios; 3. Busca contrarrestar el aumento en el precio del suelo, diversificando los lugares de construcción y adaptando proyectos a necesidades específicas de los usuarios; 4. Busca empoderar económicamente a su comunidad mediante modelos de negocios inmobiliarios accesibles y altamente rentables; 5. Busca disminuir costos y riesgos legales a los inversionistas del sector inmobiliario. Seguiremos describiendo el modelo más adelante.
Se estima que en México se requieren actualmente 8.2 millones de viviendas, sin embargo el sector de financiamiento de vivienda parece no vivir su mejor momento. ¿Qué se necesita para satisfacer dicha demanda? Las “Tandas de vivienda” creen tener la respuesta.
El financiamiento de vivienda en México ha sido muy dinámico en los últimos años, especialmente entre el año 2000 y el 2012. En este artículo trataremos de describir las condiciones actuales del sector hipotecario en relación a las condiciones de ingreso de la población.
Primeramente analicemos la posibilidad de financiamiento en función del nivel de ingreso de la población.
En México hay 54.7 millones de personas trabajando y representa el 47.6% de la población total. De todos los trabajadores, 14.5 millones ejercen su actividad en la informalidad y en consecuencia no tienen acceso a financiamiento. Por otro lado, 40.2 millones de personas trabajan en la formalidad y en teoría pueden tener acceso a vivienda. Esto representa un nada despreciable 73.49% de los trabajadores.
Sin embargo, si hacemos un análisis más detallado podemos ver cuál es el sector que realmente tiene acceso a financiamiento. Para esto debemos tomar en cuenta que los desarrollos inmobiliarios y las instituciones de financiamiento se enfocan principalmente en personas con ingresos superiores a 5 salarios mínimos ($10,827.50 al mes) y el resto de los trabajadores requieren financiamiento gubernamental extra. Es decir, que por sí solos no tienen acceso.
Ahora bien, también debemos de tomar en cuenta que muchas de esas personas ya tienen crédito hipotecario vigente. De acuerdo con declaraciones del director de Infonavit, el instituto tiene 5.5 millones de créditos vigentes, que representan un 64% del sector. Por otro lado, el financiamiento bancario, de Fovisste y Otros tipos de crédito, tendrían una participación de 36% en el financiamiento de vivienda (unos 3,09 millones de créditos). Lo anterior, según un reporte publicado por Bancomer en 2018.
Por tanto, si tomamos en cuenta los créditos vigentes de todo el sector, podemos observar que la población con acceso a financiamiento se reduce de 21.31% hasta el 5.6% de la población económicamente activa. También debemos considerar que muchas de estas personas ya tienen vivienda y no están interesados por adquirir alguna hipoteca por lo que el mercado disponible se reduce nuevamente y cae hasta a 1.07%. (Lámina 4)
La “Lámina 3” nos muestra que el sector con “posibilidad real” de acceso a financiamiento de vivienda se reduce a 3.06 millones de personas. Por tanto podemos concluir que el financiamiento de todo el sector no será suficiente para satisfacer ni la mitad de la demanda de 8.2 millones de viviendas necesarias a nivel nacional. El panorama a futuro del sector hipotecario no se ve muy prometedor.
Los datos también muestran que Infonavit es la institución de crédito con menor posibilidad de crecimiento pues su mercado está prácticamente agotado. De esta forma los trabajadores seguirán aportando pero no recibirán viviendas suficientes. Por otro lado, los créditos bancarios, del Fovisste y de otros tipos tienen un margen de crecimiento del doble actual. Sin embargo, el aumento en el costo de la vivienda reduce día a día la posibilidad de conseguir dicho financiamiento.
De los 54.7 millones de trabajadores en México, 43.04 millones de trabajadores no tienen acceso a financiamiento.
Las Tandas de Vivienda son un modelo de financiamiento que busca ampliar el mercado y atender al 84.28% de la población económicamente activa. Su enfoque inicial es construir vivienda sostenible, de calidad y bien ubicada dentro de los centros urbanos.
Las tandas de vivienda surgen como una respuesta a las condiciones socioeconómicas actuales de la población y contrarresta las principales problemáticas del sector de financiamiento habitacional, como son: 1. Busca eliminar las tasas de interés a partir del financiamiento colectivo; 2. Busca disminuir el costo de la construcción eliminando los intermediarios; 3. Busca contrarrestar el aumento en el precio del suelo, diversificando los lugares de construcción y adaptando proyectos a necesidades específicas de los usuarios; 4. Busca empoderar económicamente a su comunidad mediante modelos de negocios inmobiliarios accesibles y altamente rentables; 5. Busca disminuir costos y riesgos legales a los inversionistas del sector inmobiliario. Seguiremos describiendo el modelo más adelante.
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